Recenzja książki M. Nolana Graya „Arbitralne linie: jak podział na strefy zrujnował amerykańskie miasto i jak to naprawić”
Recenzja książki M. Nolana Graya „Arbitralne linie: jak podział na strefy zrujnował amerykańskie miasto i jak to naprawić”
Jako pracownik naukowy, który całą karierę poświęcił badaniu rynków, ze szczególnym uwzględnieniem nieruchomości, doszedłem do punktu, w którym poproszono mnie o przedstawienie opinii na temat różnych kwestii, zarówno na poziomie lokalnym, jak i krajowym. W ostatnich latach rosnące ceny domów i stawki czynszu spowodowały, że wiele dyskusji skupiło się na temacie przystępności cenowej mieszkań. Często reporterzy kończą sesję pytaniem „jak rozwiązać problem przystępności cenowej mieszkań?” Oprócz po prostu dzielenia się swoimi osobistymi przemyśleniami, mam tendencję (podobnie jak wielu wykładowców z długim stażem) do wskazywania reporterom źródeł danych lub innych lektur na ten temat. Dopóki nie wziąłem do ręki egzemplarza książki M. Nolana Graya Arbitrary Lines: Jak podział na strefy zepsuł amerykańskie miasto i jak to naprawić, nie miałem rekomendacji „przejdź do” na ten temat. Książka ta może przynajmniej skłonić czytelnika do myślenia o rynkach mieszkaniowych i potencjalnych rozwiązaniach w zakresie przystępności cenowej i innych kwestii związanych z mieszkalnictwem w nieco innym świetle.
Gray pracował jako planista w Nowym Jorku, a obecnie kończy doktorat. w planowaniu miasta na UCLA. Wykorzystuje spostrzeżenia zdobyte na podstawie swojego doświadczenia w planowaniu, a także wykształcenia akademickiego, aby stworzyć książkę, która jednocześnie prowokuje do myślenia i bawi.
Część I książki Graya dostarcza czytelnikowi nieco tła historycznego na temat podziału na strefy. Należy zauważyć, że podawane przez niego informacje nigdy nie są uwzględniane w głównych tekstach dotyczących nieruchomości, w których podział na strefy jest często przedstawiany jako coś oczywistego, z czym muszą się zmierzyć wszyscy uczestnicy rynku. Zaczyna w 1916 r. od pierwszych rozporządzeń dotyczących zagospodarowania przestrzennego w Berkley, Kalifornii i Nowym Jorku, zwracając uwagę na ważną rolę, jaką cele wykluczające i segregacja odegrały we wczesnym rozwoju zagospodarowania przestrzennego. Gray zamyka tę część książki wyjaśnieniem, jak działa podział na strefy lub przynajmniej jak powinien działać. Teoretycznie podział na strefy pozwala samorządom lokalnym regulować użytkowanie gruntów w sposób minimalizujący wpływ potencjalnych negatywnych efektów zewnętrznych generowanych przez określone rodzaje nieruchomości.
W części II Gray przedstawia wady podziału na strefy oraz koszty, jakie społeczeństwo ponosi w wyniku tych problemów. Rozpoczyna tę część od wpływu podziału na strefy na kryzys przystępności cenowej mieszkań, wyjaśniając wpływ takich powszechnych elementów, jak minimalna wielkość działki i wymogi dotyczące parkowania, na koszt mieszkania. Zwraca również uwagę na sposób, w jaki proces zatwierdzania planu zagospodarowania przestrzennego przyczynia się do kosztów nowej inwestycji, zarówno pod względem czasu, jak i niepewności. Następnie Gray koncentruje się na tym, jak ograniczona przystępność cenowa mieszkań negatywnie wpływa na rozwój miast, narzucając społeczeństwu koszty alternatywne, ponieważ potencjalni innowatorzy i przedsiębiorcy unikają najbardziej produktywnych obszarów kraju ze względu na nadmierne koszty. Następnie omawia, w jaki sposób zamożne obszary wykorzystały podział na strefy, aby utrwalić segregację.
Po zbudowaniu w poprzednich częściach książki dobrych argumentów przeciwko podziałowi na strefy, Gray wykorzystuje część III, aby wykazać, że dowody dostarczone przez nasze ponad 100-letnie doświadczenie w zakresie podziału na strefy są wystarczające, aby motywować do zmian. Rozpoczyna od wprowadzenia czytelnika do czegoś, co nazywa „nisko wiszącym owocem reformy lokalnego zagospodarowania przestrzennego”, zauważając, że ograniczenie lokalnej kontroli jest prawdopodobnym kluczem do sukcesu. Gray również opowiada się za zniesieniem podziału na strefy i wskazuje czytelnikowi Houston w Teksasie jako klasyczny amerykański przykład miasta pozbawionego stref. Zamyka tę część książki, skupiając uwagę czytelnika na prawdziwym problemie: większość ludzi błędnie zakłada, że podział na strefy uwzględni skutki zewnętrzne.
Jest to bardzo aktualna książka, która może wywołać bardzo potrzebną dyskusję na temat przyszłości zagospodarowania przestrzennego. Chociaż większość miast w Stanach Zjednoczonych w dalszym ciągu ogranicza się do podziału na strefy w dotychczasowej formie, Gray wskazuje, że istnieją pewne godne uwagi wyjątki, w których podział na strefy został zreformowany lub usunięty, a wstępne wyniki są obiecujące. Niestety, jak również zauważa, będzie opór wobec zmian w sposobie użytkowania zagospodarowania przestrzennego. Większości osób w Stanach Zjednoczonych, które szczegółowo zajmowały się planowaniem zagospodarowania przestrzennego, przedstawiono je jako określony zestaw ograniczeń, w przypadku których jedyną opcją dostępną dla właścicieli nieruchomości, którzy chcieliby zakwestionować podział na strefy ich nieruchomości, jest przejście przez kosztowny czas – pochłaniający proces publiczny bez gwarancji pozytywnego wyniku.
Komentarze
Prześlij komentarz