Ekonomia strefowania – wyjaśnienie Czym są przepisy dotyczące podziału stref, jak działają i jakie są ich skutki ekonomiczne?

Jason Sorens

| Ekonomia strefowania – wyjaśnienie Czym są przepisy dotyczące podziału stref, jak działają i jakie są ich skutki ekonomiczne? Spis treści 1. Czym jest strefowanie 2. Jak działa podział na strefy 3. Zrozumienie lokalnego podziału stref 4. Konsekwencje podziału na strefy 5. Opcje reform 5.1. Reformy instytucjonalne i procesowe 5.2. Pierwszeństwo w planowaniu przestrzennym 5.3. Zachęty finansowe 6. Zalety i alternatywy dla podziału na strefy Odniesienia Przypisy końcowe Czym są przepisy dotyczące podziału stref, jak działają i jakie są ich skutki ekonomiczne? Niniejszy poradnik ma służyć jako przewodnik po celach i mechanizmach lokalnych przepisów dotyczących użytkowania gruntów, w tym podziału na strefy, a także jako przewodnik po debatach ekonomicznych na temat ich wpływu, zwłaszcza na rynek nieruchomości, i sposobów ich reformowania. 1. Czym jest strefowanie Strefowanie to zbiór przepisów regulujących sposób użytkowania gruntów przez właścicieli nieruchomości, w szczególności poprzez wyznaczanie stref, w których określone rodzaje użytkowania są dozwolone, a w których nie. Większość przepisów dotyczących strefowania to lokalne rozporządzenia uchwalane przez władze hrabstw lub gmin, ale niektóre to ustawy stanowe uchwalane przez organy ustawodawcze lub wykonawcze. Chociaż przepisy dotyczące strefowania regulują budownictwo, „przepisy dotyczące strefowania” różnią się od „przepisów budowlanych”. Przepisy budowlane to normy budowlane mające na celu uwzględnienie kwestii bezpieczeństwa życia, takich jak bezpieczeństwo przeciwpożarowe i efektywność energetyczna. Planiści i samorządy często traktują „planowanie przestrzenne” oddzielnie od innych przepisów dotyczących użytkowania gruntów lub zagospodarowania przestrzennego. Przepisy dotyczące podziału gruntów, układu planów zagospodarowania przestrzennego oraz norm środowiskowych, takich jak te dotyczące działalności budowlanej w pobliżu terenów podmokłych lub powyżej warstw wodonośnych, są ściśle związane z planowaniem przestrzennym. Czasami przepisy te znajdują się w rozporządzeniach dotyczących planowania przestrzennego, a czasami w odrębnych rozporządzeniach. „Plany ogólne” to zazwyczaj dokumenty doradcze, mające na celu informowanie o zmianach w planowaniu przestrzennym, ale w praktyce często znacznie odbiegają od tego, co faktycznie dopuszczają rozporządzenia dotyczące planowania przestrzennego. Strefowanie jest stosunkowo nowym zjawiskiem w Stanach Zjednoczonych. Miasto Nowy Jork przyjęło pierwszą kompleksową ustawę dotyczącą strefowania w 1916 roku, ale miasta już wcześniej wprowadzały fragmentaryczne regulacje dotyczące użytkowania gruntów. [1] Strefowanie szybko rozprzestrzeniło się w całym kraju. Za kadencji Sekretarza Handlu Herberta Hoovera rząd federalny przyjął projekt „ustawy o umożliwieniu strefowania” w 1924 roku i promował jej uchwalenie przez legislatury stanowe. Większość stanów szybko przyjęła ustawy umożliwiające strefowanie w latach dwudziestych XX wieku. Z wyłączeniem ówczesnych terytoriów Alaski i Hawajów, ostatnim stanem, który przyjął ustawę umożliwiającą strefowanie, był Waszyngton (1935). Przed wprowadzeniem strefowania użytkowanie gruntów regulowano za pomocą umów prywatnych: umów, które ograniczały sposób, w jaki właściciele gruntów mogli korzystać ze swoich nieruchomości, i które były „związane z ziemią”, co oznaczało, że przechodziły one na przyszłych nabywców i najemców. Umowy prywatne nadal odgrywają ważną rolę w Stanach Zjednoczonych, ale obecnie służą głównie dwóm celom: tworzeniu służebności gruntowych, które ograniczają zabudowę na gruntach rolnych lub dzikich, oraz tworzeniu stowarzyszeń właścicieli domów, które zarządzają wspólnymi obiektami i regulują zabudowę na danym osiedlu. Dlaczego podział na strefy zaczęto stosować w latach 10. i 20. XX wieku? Jednym z powodów może być rozwój motoryzacji, która po raz pierwszy pozwoliła pracownikom mieszkać z dala od miejsc pracy. Wraz z rozrostem dzielnic podmiejskich, mieszkańcy starali się utrzymać miejskie funkcje z dala od nich. Podział na strefy był narzędziem służącym do tego celu. Pewną rolę odegrał optymizm epoki progresywnej co do zdolności ekspertów do wykorzystywania zasad naukowych do przebudowy codziennego życia za pomocą rządu. W dziedzinie planowania urbanistycznego ambicje wczesnych progresistów ustąpiły w latach 40. i 50. XX wieku jeszcze bardziej wzniosłym wizjom „wysokiego modernizmu”, zakładającym przebudowę miast zgodnie z abstrakcyjnymi zasadami piękna i porządku (Scott 1998). Te ideologiczne zobowiązania odegrały rolę w amerykańskich projektach „odnowy miast” z lat 50. i 60. XX wieku, które polegały na wyburzaniu osiedli, poszerzaniu dróg, budowaniu autostrad przez centra miast i przekształcaniu terenów w celu wybudowania dużych parkingów i ogródków przed domami. Niektórzy badacze wciąż debatują nad tym, czy rasizm odegrał rolę w rozwoju i rozprzestrzenianiu się systemu strefowania. Z pewnością niektóre miasta próbowały wykorzystywać go do segregacji rasowej i społeczno-ekonomicznej, nawet po tym, jak Sąd Najwyższy w 1917 roku wyraźnie zakazał stosowania go w celu segregacji rasowej. Istnieli jednak również wybitni czarnoskórzy orędownicy systemu strefowania (Glock 2022). Federalna Administracja Mieszkalnictwa (FHA) za czasów Franklina Delano Roosevelta stosowała tzw. redlining – wykluczając określone dzielnice z programu gwarancji kredytów hipotecznych – w celu wzmocnienia segregacji miejskiej. Do dziś wiele granic strefowania pokrywa się z czerwonymi liniami, które FHA nakreśliła podejrzanie blisko (Rothstein 2017; Trounstine 2020). Polityka odnowy miast, zwłaszcza budowa autostrad międzystanowych, niszczyła miejskie dzielnice robotnicze, zarówno te zamieszkane głównie przez ludność czarnoskórą, jak i białą (Peterson 2023). Być może najbardziej uzasadnionym wnioskiem jest to, że rasizm czasami odgrywał rolę w celach, dla których stosowano podział na strefy, ale poziom rasizmu w społeczeństwie nie jest dobrym wskaźnikiem rygorystyczności podziału na strefy na przestrzeni czasu, ponieważ szczególnie restrykcyjne formy podziału na strefy pojawiły się po raz pierwszy w latach 60. XX wieku, a następnie rozprzestrzeniły się na szybko rozwijające się regiony w okresie od lat 70. XX wieku do lat 2000. W rzeczywistości, trendem społecznym, który lepiej wpisuje się w rozwój szczególnie restrykcyjnego systemu strefowego, jest rozprzestrzenianie się antywzrostowych postaw ekologicznych w latach 60. i 70. XX wieku (Fischel 2015). W tym okresie ruch ekologiczny był ściśle powiązany z poglądami antywzrostowymi, a systemy strefowe o ultraniskiej gęstości zabudowy zdają się pojawiać najpierw w miejscach o silnych ruchach ekologicznych. Do dziś lokalne oddziały Sierra Club często były kluczowymi nośnikami aktywizmu antymieszkalniczego (Elmendorf 2023), pomimo faktu, że systemy strefowe o niskiej gęstości zabudowy w obszarach metropolitalnych sprzyjają rozlewaniu się miast. 2. Jak działa podział na strefy Podstawową rolą podziału na strefy jest oddzielenie potencjalnie uciążliwych lub szkodliwych zastosowań od osiedli mieszkaniowych. Ekonomista William Fischel nazywa to „podziałem stref w dobrym stylu” (Fischel 2015, s. 325). Tradycyjny podział na strefy nie jest jedynym sposobem regulacji uciążliwości. Jeden z byłych urbanistów i sceptyków w kwestii podziału na strefy zauważa, że ​​zamiast dzielić miasto na dzielnice o różnych dozwolonych sposobach użytkowania, przepisy mogłyby po prostu określać, że uciążliwe użytkowanie nie może znajdować się w określonej odległości od istniejącego domu (Gray 2022). W tradycyjnym podziale na strefy, uciążliwe użytkowanie może znajdować się blisko domu, pod warunkiem, że znajduje się tuż za granicą strefy, w której takie użytkowanie jest dozwolone. Od samego początku podział strefowy wykraczał poza regulowanie rzeczywistych uciążliwości. Słynna sprawa Sądu Najwyższego w sprawie Euclid przeciwko Ambler, która w 1926 roku potwierdziła konstytucyjność podziału stref, dotyczyła rozporządzenia zakazującego budowy mieszkań w jednej części miejscowości Euclid w stanie Ohio. W opinii większości sędziów ograniczenie liczby mieszkań stanowiło uzasadnione wykorzystanie uprawnień policji rządowej, ponieważ „bardzo często blok mieszkalny jest jedynie pasożytem, ​​budowanym w celu wykorzystania otwartych przestrzeni i atrakcyjnego otoczenia, jakie zapewnia mieszkalny charakter danej dzielnicy”, a bloki mieszkalne w dzielnicach mieszkalnych „są bardzo bliskie uciążliwości” (272 US 394–95). Obecnie niemal wszystkie rozporządzenia dotyczące zagospodarowania przestrzennego ograniczają gęstość zabudowy, nawet w najgęściej zaludnionych dzielnicach kraju. Standardem jest również przeznaczanie gruntów pod zabudowę jednorodzinną. Planowanie przestrzenne dla zabudowy jednorodzinnej jest praktycznie nieznane poza Stanami Zjednoczonymi i Kanadą (Hirt 2014), ale ograniczenia gęstości zabudowy są niemal powszechne (Hughes 2025). Ograniczenia gęstości zabudowy mogą, w rozsądnych granicach, chronić wartość nieruchomości mieszkalnych w danej okolicy. Innym zastosowaniem planowania przestrzennego jest zapewnienie, że nowa inwestycja „sama się opłaca”. Jeśli nowa inwestycja wymaga budowy dróg lub rozbudowy szkół, przepisy dotyczące planowania przestrzennego mogą wymagać od dewelopera uiszczenia podatku od nieruchomości w wysokości wystarczającej na pokrycie kosztów krańcowych świadczenia tych usług. Wymaganie, aby nowi właściciele domów zakupili dużą działkę wraz z domem, poprzez ustalenie minimalnej wielkości działki, może być pośrednim sposobem osiągnięcia tego celu. Innym, prawdopodobnie prostszym sposobem zapewnienia, że ​​inwestycje są opłacalne finansowo dla lokalnej społeczności, jest stosowanie wąsko skonstruowanych opłat za oddziaływanie na środowisko. Opłaty te to płatności, które właściciele nieruchomości muszą uiścić, aby móc wybudować określony rodzaj inwestycji. Środki te mogą następnie zostać wykorzystane na modernizację infrastruktury, zatrudnienie nauczycieli lub zaspokojenie innych potrzeb wynikających z nowej inwestycji. Podobnie jak w przypadku każdego innego obciążenia rządowego, opłaty za wpływ na środowisko mogą być – i często były – nadużywane. Mają sens tylko wtedy, gdy pokrywają koszt netto inwestycji dla lokalnych podatników. Ponieważ inwestycja zazwyczaj znacząco podnosi wartość nieruchomości, zawsze pokrywa przynajmniej część kosztów z własnej kieszeni. Najbardziej wiarygodne badania naukowe na ten temat sugerują, że budynki wielorodzinne i małe osiedla jednorodzinne zazwyczaj pokrywają koszty w całości z własnych kieszeni dzięki dodatkowym wpływom z podatku od nieruchomości, przynajmniej jeśli chodzi o wpływ na liczbę uczniów w szkołach (Gallagher 2016; 2019). Jeśli to prawda, to nakładanie opłat za wpływ na środowisko na tego typu inwestycje nie miałoby sensu. Jeśli właściciel nieruchomości chce zrobić coś, co jest zabronione w planie zagospodarowania przestrzennego, władze lokalne oferują różne procedury wyjątków. Nie jest możliwe, aby rozporządzenie w sprawie planu zagospodarowania przestrzennego i mapa zagospodarowania przestrzennego przewidywały wszystkie możliwe, wartościowe zastosowania dla każdego konkretnego terenu na zawsze. Najbardziej typową procedurą jest uzyskanie „odstępstwa” lub zwolnienia z przepisów planu zagospodarowania przestrzennego w konkretnym przypadku. Alternatywnie, samą mapę można zmienić poprzez rezoning – ale ten proces zazwyczaj ma sens tylko w przypadku dużych projektów. Procesy te są przynajmniej w pewnym stopniu uznaniowe; właściciel nieruchomości nigdy nie jest uprawniony do odstępstwa ani rezoningu. 3. Zrozumienie lokalnego podziału stref Aby sprawdzić, jakie przepisy obowiązują w Twojej okolicy, możesz sprawdzić lokalne przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego lub zarządzenia dotyczące zagospodarowania przestrzennego oraz mapę zagospodarowania przestrzennego. Oto, na co zwrócić uwagę. W większych miastach, gdzie przepisy prawne są sporządzane przez fachowców, rozporządzenia zazwyczaj zawierają tabelę użytkowania i tabelę przepisów dotyczących wymiarów. Tabela użytkowania zawiera informacje o tym, jakie rodzaje użytkowania są dozwolone lub zabronione w danej dzielnicy, a tabela przepisów dotyczących wymiarów określa minimalne i maksymalne wymagania dla działek i budynków. Rysunek 1 przedstawia fragment tabeli zastosowań z rozporządzenia zagospodarowania przestrzennego miasta Nashua w stanie New Hampshire. Podobnie jak zdecydowana większość innych rozporządzeń zagospodarowania przestrzennego w USA, rozporządzenie Nashua uznaje użytkowanie za zabronione, chyba że jest wyraźnie dozwolone. Niektóre zastosowania są dozwolone tylko wtedy, gdy są „dodatkowe” dla określonych innych zastosowań, tj. nie stanowią głównego przeznaczenia gruntu. Niektóre zastosowania nie są ani dozwolone, ani zabronione, ale wymagają specjalnego pozwolenia wydanego przez radę ds. użytkowania gruntów. Te specjalne pozwolenia są zazwyczaj przyznawane na zasadzie częściowo uznaniowej, co oznacza, że ​​właściciel gruntu musi udowodnić, że nowe użytkowanie spełni z góry ustalone kryteria. Jak widać na rysunku 1, wymienione tu zastosowania komercyjne – różne rodzaje obiektów noclegowych – nie są dozwolone w żadnej z dzielnic mieszkalnych, ale znajdują się w centrum miasta i dzielnicach biznesowych, a w niektórych miejskich dzielnicach mieszkalnych są dozwolone na podstawie specjalnego zezwolenia. Ten rodzaj podziału zastosowań jest typowy. Działalność gospodarcza prowadzona w domu jest jednak traktowana jako działalność dodatkowa. Większość przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego zezwala na prowadzenie działalności gospodarczej w domu przynajmniej w niektórych dzielnicach, ale zazwyczaj nakładają ograniczenia, takie jak maksymalna powierzchnia użytkowa lub maksymalna liczba pracowników, aby ograniczyć wielkość i wpływ tych działalności. Strefy podziału na strefy w kolumnach rysunku 1 są naniesione na mapę podziału na strefy. Rysunek 2 przedstawia fragment mapy podziału na strefy dla Nashua. Na mapie tej występują dwa rodzaje stref podziału na strefy: strefy bazowe i strefy nakładkowe. Strefy bazowe odpowiadają przepisom obowiązującym poza strefą nakładkową. Strefa nakładkowa modyfikuje przepisy strefy bazowej w pewnych aspektach (ale nie w innych). Modyfikacje te mogą zaostrzać lub łagodzić przepisy. Na koniec, rysunek 3 przedstawia fragment tabeli przepisów wymiarowych Nashua. Przepisy te ograniczają ilość zabudowy, jaką można budować. Przepisy dotyczące maksymalnej gęstości zabudowy ograniczają liczbę jednostek mieszkalnych, jakie można wybudować na akr. Minimalne rozmiary działek określają, ile ziemi musi przypadać na jeden dom. Minimalne odsunięcia określają, jak daleko budynek musi być usytuowany względem linii działki. Maksymalne odsunięcia są rzadsze, ale zyskują na popularności, ponieważ planiści tracą zainteresowanie modernistycznym ideałem niskich budynków otoczonych morzem trawy i asfaltu. Współczynniki powierzchni użytkowej ograniczają ilość powierzchni użytkowej, jaką można zbudować w stosunku do wielkości działki; są one szczególnie złożonym sposobem ograniczania przestrzeni budowlanej. Wreszcie, minimalne procenty powierzchni otwartej, czasami określane jako maksymalne pokrycie działki, są teoretycznie uzasadnione jako środek zapobiegający powodziom, zapewniający wystarczającą ilość miejsca na wsiąkanie wody deszczowej w glebę. Aby jednak prawidłowo je wykorzystać w celu zapobiegania powodziom, musiałyby być skalowalne w stosunku do wielkości działek i podatności okolicznych terenów na powodzie. Czasami bardziej efektywne może okazać się po prostu zapłacenie ludziom za pozostawienie części ziemi jako otwartej przestrzeni. Regulacja przeznaczenia i wymiarów to nie jedyne zadania rozporządzeń dotyczących zagospodarowania przestrzennego, ale należą one do najważniejszych. Trwa ogólnokrajowy projekt mapowania i tabelarycznego zestawienia kluczowych rozporządzeń dotyczących zagospodarowania przestrzennego wpływających na rozwój budownictwa mieszkaniowego: Narodowy Atlas Zagospodarowania Przestrzennego . Jeśli masz szczęście i Twój obszar jest objęty tym atlasem, możesz przeanalizować dane i sprawdzić, jakie rodzaje budownictwa mieszkaniowego są dozwolone w poszczególnych miejscach. Narzędzie „migawki” pozwala porównać jurysdykcje pod względem procentowego udziału powierzchni gruntów, jakie udostępniają pod określone rodzaje budownictwa mieszkaniowego. 4. Konsekwencje podziału na strefy Ekonomiści zwracają uwagę na strefowanie, ponieważ utrudnia ono i zwiększa koszty budowy domów. Strefowanie jest często jedynym narzędziem, jakim dysponują mieszkańcy, aby ograniczyć użytkowanie pobliskich gruntów, które może obniżyć wartość ich nieruchomości, nie stanowiąc jednocześnie realnej uciążliwości. Wszyscy zgadzają się, że planowanie przestrzenne podnosi koszty mieszkań, ale wciąż trwają dyskusje, czy dzieje się tak głównie poprzez ograniczenie podaży, czy też poprzez zwiększenie popytu. Jeśli planowanie przestrzenne jest mądrym narzędziem regulacji uciążliwości i poprawy jakości życia w okolicy, powinno ono zarówno zwiększyć popyt na mieszkania, jak i ograniczyć ich podaż. Planowanie przestrzenne ogranicza podaż mieszkań na dwa sposoby: podnosząc koszty finansowe i czasowe. Pierwszy z nich omówiliśmy już wcześniej. Planowanie przestrzenne często wymaga przeznaczenia większej ilości gruntów pod zabudowę, niż właściciel nieruchomości chciałby kupić. Planowanie przestrzenne może również podnosić koszty budowy, wymagając spełnienia określonych wymogów, takich jak miejsca parkingowe. Planowanie przestrzenne zwiększa również koszt budowy mieszkań. Uzyskanie pozwoleń, zwłaszcza specjalnych lub odstępstw, wymaga czasu – często niepewnego. Planowanie przestrzenne podnosi koszty mieszkań w sposób bardziej przypominający stały podatek od jednostki niż podatek skalowany wraz z wartością nieruchomości („ ad valorem ”). Deweloperzy mają motywację do budowania droższych nieruchomości, więc stały „podatek od użytkowania gruntów” stanowi mniejszą część ostatecznej ceny sprzedaży. Z tego powodu powinniśmy ostrożnie przypisywać rosnące koszty mieszkań wyłącznie większym i wyższej jakości domom. Domy są prawdopodobnie nieefektywnie duże i wysokiej jakości, szczególnie w regionach o bardziej uregulowanych przepisach. Wielu Amerykanów chce mieć dom na start, ale nie może go znaleźć, ponieważ nawet mały dom jest kosztowny w budowie, zgodnie z planem przestrzennym. Niektórzy ekonomiści odkryli, że podział na strefy może zwiększyć popyt na mieszkania i sprawić, że okolice staną się przyjemniejsze do życia w porównaniu z alternatywą w postaci całkowicie nieuregulowanego użytkowania gruntów (Speyrer 1989; Lin 2024; Gyourko i McCulloch 2024). Wiele badań wykazało, że bardziej rygorystyczne planowanie przestrzenne sprawia, że ​​budownictwo mieszkaniowe staje się droższe i mniej efektywne, a nawet może to być przyczyną trudnego do wyjaśnienia spadku produktywności budownictwa w Stanach Zjednoczonych (Siegan 1972; Glaeser i in. 2005; Hsieh i Moretti 2019; Molloy 2020; D'Amico i in. 2024). Jeden z najbardziej zaskakujących przykładów tego zjawiska pochodzi z Palo Alto w Kalifornii, gdzie znajduje się Uniwersytet Stanforda, siedziba HP i dawna siedziba Tesli. Nawet w samym centrum globalnej gospodarki technologicznej, większość zabudowy w Palo Alto ogranicza się do niskich, jednorodzinnych osiedli ze względu na przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego. Jedyną częścią miasta, w której legalna jest gęsta zabudowa, jest obszar oddalony od siedzib korporacji, w pobliżu Zatoki San Francisco i portów przemysłowych. Mimo to, to właśnie tam trafiają wszystkie główne inwestycje mieszkaniowe (Ellickson 2022). Z jednej strony zrozumiałe jest, że właściciele domów w Palo Alto obawiają się budowy dużych apartamentowców w dalszej części kwartału. Z drugiej strony, koszty ekonomiczne zamrożenia ich dzielnic w bursztynie są gigantyczne. W zasadzie można by poprawić sytuację mieszkańców Palo Alto, zezwalając na gęstą zabudowę w swoich dzielnicach i dając im znaczną część wzrostu wartości gruntów, który z tego wynika. [2] Jednak tradycyjne planowanie przestrzenne nie przewiduje mechanizmów autoryzujących tego rodzaju dopłaty. Krajowe dowody na korelację między rygorystycznym planowaniem przestrzennym a kosztami mieszkaniowymi są dość silne. Na przykład, rysunek 4 pokazuje, że w hrabstwach o bardziej rygorystycznym planowaniu przestrzennym stosunek mediany wartości domu do mediany dochodu gospodarstwa domowego jest wyższy. Związek przyczynowo-skutkowy może działać w obie strony. Miejsca, w których przyjemniej się żyje lub które charakteryzują się szybszym wzrostem płac, będą miały większy popyt na mieszkania, a co za tym idzie wyższe ceny i wzrost populacji. Ten wzrost populacji może skłonić te miejsca do zaostrzenia przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego, co doprowadzi do częściowo pozornej korelacji między rygorystycznością przepisów a kosztami mieszkaniowymi. Gdyby jednak ten alternatywny kanał przyczynowy był głównym wyjaśnieniem, zaskakujące byłoby zaobserwowanie wolniejszego wzrostu populacji na obszarach o ściślejszych regulacjach. Argument ten opiera się na założeniu, że podział na strefy jest wynikiem szybkiego wzrostu, a nie przyczyną wysokich kosztów i powolnego wzrostu. Jeśli obszary o ściślejszych regulacjach charakteryzują się wysokimi kosztami i powolnym wzrostem, powinno to wzmocnić nasz wniosek, że wysokie koszty są konsekwencją ścisłego podziału na strefy. I właśnie to widzimy. Rysunek 5 przedstawia zależność między rygorystycznością strefowania a wskaźnikami migracji netto na poziomie stanowym. Stany z bardziej rygorystycznym strefowaniem tracą mieszkańców na rzecz stanów z luźniejszym strefowaniem. Ten wykres prawdopodobnie zaniża negatywny wpływ strefowania na migrację netto, ponieważ stany z historycznie wysoką migracją były bardziej skłonne do zaostrzenia strefowania w pierwszej kolejności. Te wykresy są sugestywne i łatwe do zrozumienia, ale z perspektywy ekonomistów, jedynym złotym standardem dowodów na związek przyczynowo-skutkowy są interwencje, które są bardziej wiarygodnie losowe. Dokładne badania zmian przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego zazwyczaj wykazują, że luzowanie przepisów prowadzi do wzrostu produkcji mieszkań i spadku kosztów mieszkaniowych w porównaniu z sytuacją kontrfaktyczną – jednak wpływ na koszty zależy od skali geograficznej zmiany (Cheung i in. 2023; Greenaway-McGrevy 2023; Büchler i Lutz 2024). Zmiany lokalne praktycznie nie mają wpływu na lokalne koszty mieszkaniowe, podczas gdy zmiany regionalne mają znaczący wpływ na regionalne koszty mieszkaniowe. Planowanie przestrzenne powinno również utrudnić i zwiększyć koszty rozwoju komercyjnego i przemysłowego. W wielu przypadkach jednak społeczności są bardziej skłonne zezwolić na rozwój komercyjny niż mieszkaniowy, ponieważ przenosi to część ciężaru podatku od nieruchomości na właścicieli nieruchomości. Nadal jest to obszar przyszłych badań, a decydenci stanowi poszukują sposobów na złagodzenie przepisów dotyczących planowania przestrzennego w przypadku komercyjnych zastosowań domowych, takich jak opieka nad dziećmi. 5. Opcje reform W ostatnich latach decydenci polityczni rozważali reformę strefowania jako sposób na obniżenie kosztów mieszkaniowych. Poniżej znajduje się częściowa lista reform, które próbowały wprowadzić stany i miasta. 5.1. Reformy instytucjonalne i procesowe Obecnie testowane reformy strefowania na poziomie procesowym obejmują: Zapewnienie szybkiego procesu odwoławczego lub komisji odwoławczej w przypadku odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy, w celu skrócenia czasu i nakładów inwestycyjnych. Zaostrzenie zasad dotyczących tego, kto ma prawo kwestionować zmiany w strefach zabudowy sprzyjające mieszkalnictwu. Odszkodowania dla właścicieli gruntów za wywłaszczenia regulacyjne. Zgodnie z obecnym orzecznictwem, Konstytucja federalna wymaga odszkodowania jedynie za wywłaszczenia regulacyjne, które eliminują ekonomicznie opłacalne użytkowanie gruntów, co wymaga reform na szczeblu stanowym. [3] [4] Zwiększenie frekwencji wyborczej poprzez dostosowanie lokalnych kalendarzy wyborczych do wyborów stanowych, ponieważ zmotywowana mniejszość sprzeciwiająca się budownictwu właścicieli domów zyskała ponadprzeciętne poparcie w wyborach poza cyklem wyborczym (Einstein i in. 2020). Stosowanie „zegarów czasu” w celu ograniczenia czasu, w jakim lokalne urzędy mogą opóźniać rozpatrywanie wniosków o pozwolenia. Umożliwienie deweloperom korzystania z usług certyfikowanych inspektorów zewnętrznych i innych prywatnych agencji. Centralizacja podziału stref, umożliwienie władzom stanowym definiowania wszystkich możliwych obszarów zagospodarowania przestrzennego, z których mogą korzystać samorządy lokalne, a następnie umożliwienie samorządom mapowania tych obszarów według własnego uznania. Takie podejście stwarza ryzyko, że grupy przeciwne budownictwu mieszkaniowemu skoncentrują się na wpływach na szczeblu stanowym. Decentralizacja podziału stref poprzez umożliwienie dzielnicom lub nawet pojedynczym ulicom rezygnacji z lokalnego podziału stref, jeśli dostrzegą korzyści finansowe wynikające z umożliwienia budowy większej liczby mieszkań. Uatrakcyjnienie umów, w tym upoważnienie władz miejskich do wykorzystywania własnych zasobów w celu egzekwowania prywatnych umów (Gray 2022). 5.2. Pierwszeństwo w planowaniu przestrzennym Władze stanowe mogłyby po prostu uprzywilejować lokalne przepisy dotyczące podziału stref na niektóre obszary, przyznając właścicielom gruntów określone prawa do budowania określonych rodzajów budownictwa mieszkaniowego. Zbuduj domy dla siebie. W 2025 roku Teksas wprowadził pierwsze ograniczenie minimalnej wielkości działek w miastach, ułatwiając budowę osiedli domów na małych działkach. Promuj reformy dotyczące „brakującego środka”. Niektóre stany zakończyły strefowanie zabudowy jednorodzinnej w większych miastach lub na obszarach z dostępem do infrastruktury wodno-kanalizacyjnej, umożliwiając deweloperom budowę typologii „brakującego środka”: bliźniaków, trójek i czwórek. Zmniejszyć minimalne wymagania dotyczące miejsc parkingowych. Minimalne wymagania dotyczące miejsc parkingowych to jeden z najbardziej nieracjonalnych sposobów kontroli użytkowania gruntów , a ponad 100 miast ograniczyło je lub zniosło. Zalegalizować dodatkowe lokale mieszkalne. Wiele stanów uchwaliło już przepisy dające właścicielom domów jednorodzinnych prawo do budowy małego mieszkania lub domku na swojej działce. Zalegalizować domy prefabrykowane. Stany coraz częściej wymagają od władz lokalnych, aby zezwalały na domy prefabrykowane wszędzie tam, gdzie dopuszczają budowę domów jednorodzinnych. Zalegalizować zamieszkiwanie w pokojach jednoosobowych, zezwalając na rozwiązania przypominające akademiki, ze wspólnymi kuchniami lub łazienkami. Takie rozwiązania stanowią najniższy szczebel drabiny mieszkaniowej i mogą najbardziej przyczynić się do zmniejszenia bezdomności. 5.3. Zachęty finansowe Wiele stanów oferuje obecnie zachęty finansowe lub pomoc techniczną samorządom, które chcą zreformować przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego w kierunku sprzyjającym mieszkalnictwu. Niektóre stany przekazują dodatkowe środki na infrastrukturę samorządom lokalnym, które zezwalają na budowę większej liczby mieszkań. Przykładem jest program „Housing Champions” w New Hampshire. Ustawa „ROAD to Housing Act”, która niedawno została uchwalona przez Senat USA, przewiduje podobne działania w odniesieniu do niektórych funduszy federalnych. Zachęty finansowe działają najlepiej, gdy władze lokalne muszą wykazać rzeczywisty wzrost liczby pozwoleń, a nie tylko zmianę przepisów, jako warunek dalszego otrzymywania zachęt. Władze lokalne mają niezliczone sposoby blokowania lub zniechęcania do realizacji projektów, których nie chcą, dlatego rzeczywiste dane dotyczące pozwoleń dokładniej odzwierciedlają stanowisko regulacyjne danej społeczności niż treść jej rozporządzeń dotyczących zagospodarowania przestrzennego. 6. Zalety i alternatywy dla podziału na strefy Wielu Amerykanów uważa, że ​​podział na strefy spełnia pożyteczne funkcje, chroniąc jakość życia i wartość nieruchomości. W ugruntowanych dzielnicach trudno jest tworzyć prywatne umowy, co sprawia, że ​​podział na strefy jest głównym sposobem zarządzania użytkowaniem gruntów. Ekonomia pomaga wyjaśnić kompromisy związane z podziałem na strefy i sposoby jego reformy, aby spełniał swoje podstawowe funkcje przy niższych kosztach. Więcej informacji na temat polityki i ekonomii podziału na strefy oraz sposobów jego reformy można znaleźć w moim dokumencie AIER zatytułowanym „ Rozdzielenie podziału na strefy ”. Odniesienia Bernstein, David E. 1999. „Lochner, Parity i chińskie sprawy pralnicze”. Wm. & Mary L. Rev. 41: 211. Büchler, Simon i Elena Lutz. 2024. „Czy mieszkania są dostępne cenowo? Lokalne skutki złagodzenia przepisów dotyczących użytkowania gruntów”. Journal of Urban Economics 143: 103689. Cheung, Ka Shing, Paavo Monkkonen i Chung Yim Yiu. 2023. „Zróżnicowany wpływ powszechnego przekształcania obszarów miejskich: wnioski z Auckland w Nowej Zelandii”. Urban Studies 61 (5): 943–67. Coase, RH 1960. „Problem kosztów społecznych.” Journal of Law and Economics 3 (1): 1–44. D'Amico, Leonardo, Edward L. Glaeser, Joseph Gyourko, William R. Kerr i Giacomo AM Ponzetto. 2024. Dlaczego produktywność w budownictwie uległa stagnacji? Rola regulacji użytkowania gruntów . Nr 33188. Narodowe Biuro Badań Ekonomicznych. Einstein, Katherine Levine, David M. Glick i Maxwell Palmer. 2020. Obrońcy sąsiedztw: polityka partycypacyjna i kryzys mieszkaniowy w Ameryce . Cambridge University Press. Ellickson, Robert C. 2022. Zamrożone dzielnice Ameryki: nadużycia w zakresie podziału stref . Yale University Press. Elmendorf, Chris. 2023. „Jak główne organizacje ekologiczne znalazły się po złej stronie kryzysu mieszkaniowego w Kalifornii”. Mother Jones , 17 listopada. https://www.motherjones.com/environment/2023/11/green-groups-housing-crisis-ceqa-environmental-density-nimby/. Fischel, William A. 2015. Zasady zagospodarowania przestrzennego!: Ekonomika regulacji użytkowania gruntów . Lincoln Institute of Land Policy. Gallagher, Ryan M. 2016. „Zewnętrzność fiskalna budownictwa wielorodzinnego i jej wpływ na podatek od nieruchomości: dane z miast i szkół z lat 1980–2010”. Regional Science and Urban Economics 60: 249–59. Gallagher, Ryan M. 2019. „Niszczący wpływ restrykcyjnego podziału stref na lokalną bazę podatkową w zakresie nieruchomości edukacyjnych: dowody z granic okręgów podziału stref i finansów miejskich”. National Tax Journal 72: 11–44. Glaeser, Edward L., Joseph Gyourko i Raven Saks. 2005. „Dlaczego Manhattan jest taki drogi?: regulacje i wzrost cen nieruchomości”. Journal of Law and Economics 48 (2): 331–69. Glock, Judge. 2022. „Dwa okrzyki na cześć strefowania”. American Affairs 6: 36–52. Gray, M. Nolan. 2022. Arbitralne linie: Jak podział stref zniszczył amerykańskie miasta i jak to naprawić . Island. Greenaway-McGrevy, Ryan. 2023. „Czy reforma strefowania może obniżyć koszty mieszkaniowe? Dane z czynszów w Auckland”. Dokument roboczy nr 16. Preprint, Centrum Polityki Ekonomicznej Uniwersytetu w Auckland. Gyourko, Joseph i Sean E. McCulloch. 2024. „Niechęć do zagęszczenia zabudowy mieszkaniowej”. Dokument roboczy NBER 33078. Hirt, Sonia. 2014. Strefowanie w USA: geneza i implikacje amerykańskich regulacji użytkowania gruntów . Cornell University Press. Hsieh, Chang-Tai i Enrico Moretti. 2019. „Ograniczenia mieszkaniowe i błędna alokacja przestrzenna”. American Economic Journal: Macroeconomics 11 (2): 1–39. Hughes, Samuel. 2025. „Wielka delokalizacja”. Works in Progress , 24 listopada. https://worksinprogress.co/issue/the-great-downzoning. Lin, Chuanhao. 2024. „Czy gospodarstwa domowe cenią sobie niższą gęstość zaludnienia: teoria, dowody i implikacje z Waszyngtonu”. Regional Science and Urban Economics 108: 104023. Molloy, Raven. 2020. „Wpływ regulacji podaży mieszkań na ich dostępność: przegląd”. Regional Science and Urban Economics 80 (C): 1–5. Peterson, Sarah Jo. 2023. „Mit i prawda o autostradach międzystanowych”. W książce „Sprawiedliwość i autostrady międzystanowe: rasistowska prawda o autostradach miejskich” pod redakcją Ryana Refta, Amandy K. Phillips de Lucas i Rebekki C. Retzlaff. Island. Power, Garrett. 1983. „Apartheid w stylu Baltimore: rozporządzenia dotyczące segregacji mieszkaniowej z lat 1910–1913”. Maryland Law Review 42 (2): 289–328. Rothstein, R. 2017. Barwa prawa. Zapomniana historia segregacji Ameryki przez nasz rząd . Liveright. https://books.google.com/books?id=SdtDDQAAQBAJ. Scott, James C. 1998. Widzenie jak państwo: Jak pewne plany poprawy kondycji ludzkiej zawiodły . Wydawnictwo Uniwersytetu Yale. Siegan, Bernard H. 1972. Użytkowanie gruntów bez podziału na strefy . Rowman & Littlefield. Sorens, Jason. 2018. „Wpływ ograniczeń w podaży mieszkań na geografię partyjną”. Political Geography 66 (wrzesień): 44–56. Sorens, Jason. 2021. Przepisy dotyczące użytkowania gruntów mieszkaniowych w New Hampshire: przyczyny i konsekwencje . Centrum Polityki Publicznej im. Josiaha Bartletta. Speyrer, Janet Furman. 1989. „Wpływ ograniczeń w użytkowaniu gruntów na wartość rynkową domów jednorodzinnych w Houston”. Journal of Real Estate Finance and Economics 2 (1): 117–30. Trounstine, Jessica. 2020. „Geografia nierówności: jak regulacje dotyczące użytkowania gruntów prowadzą do segregacji”. American Political Science Review 114: 443–55. Przypisy końcowe [1] Na przykład w 1915 roku San Francisco przyjęło rozporządzenie zakazujące pralni w niektórych dzielnicach. Ponieważ pralnie te były w przeważającej mierze własnością Chińczyków, był to sposób na odizolowanie chińskich pracowników od bogatszych dzielnic (Bernstein 1999). W latach 1911–1917 Baltimore, Louisville i inne miasta przyjęły rozporządzenia zabraniające czarnym i białym zamieszkiwania w dzielnicach zamieszkiwanych głównie przez przedstawicieli innej rasy. Rozporządzenia te zostały uchylone przez Sąd Najwyższy Stanów Zjednoczonych w sprawie Buchanan przeciwko Warley (1917) (Power 1983). [2] Tego rodzaju transakcje ekonomiści nazywają „umową Coase’a” (Coase 1960). Nie ma sensu, aby regulacje zabraniały ludziom dokonywania korzystnych dla obu stron wymian. [3] W Arizonie i na Florydzie obowiązują przepisy wymagające od władz lokalnych rekompensaty właścicielom gruntów, jeśli ci zabiorą znaczną część wartości ich nieruchomości, na mocy nowych przepisów dotyczących podziału stref. W Oregonie obowiązywało takie prawo, ale zostało ono radykalnie ograniczone. [4] Penn Central Transportation Co. przeciwko miastu Nowy Jork , 438 US 104 (1978). 3): 454-466.