Więcej rozwiązań mieszkaniowych naprawia (prawie) wszystko

 Więcej rozwiązań mieszkaniowych naprawia (prawie) wszystko

 Art Book

FacebookŚwiergotLinkedInPinterestaRedditFlipboardE-mailPodziel się

Budownictwo wielorodzinne w budowie.

Bryan Caplan nie pisze, żeby być popularnym. Pisze nie w sprawach, które według niego mogą zwyciężyć, ale w sprawach, które na zwycięstwo zasługują. Recenzowałem prawie wszystkie jego książki: Mit racjonalnego wyborcy (2007), Samolubne powody, aby mieć więcej dzieci (2011), Sprawa przeciwko edukacji (2018), Otwarte granice (2019), Ekonomia pracy kontra świat ( 2019). 2022), How Evil Are Politicians (2022) i Don’t Be A Feminist (2022) i z niecierpliwością czekam na jego kolejny projekt pt. Poverty: Who to Blame . Ale na razie muszę się zadowolić Build Baby Build: The Science and Ethics of Housing Registration , opublikowaną w 2024 r. przez Cato Institute (dla którego recenzowałem książki i wykonywałem prace kontraktowe) oraz drugą pozycją Caplana w stylu powieści graficznej w imieniu sprawy, która zasługuje na zwycięstwo: wolnego rynku mieszkań w Stanach Zjednoczonych.

Nie mamy tyle mieszkań, ile byłoby konieczne, aby utrzymać koszty mieszkań na niskim poziomie, ponieważ jest to nielegalne. Rządy wytwarzają niedobory, owijając pozwolenia na budowę biurokracją. Absurdem jest na przykład to, że tak dużo miejsca przeznaczono pod zabudowę jednorodzinną. Wiele działek, na których zmieściłyby się kompleksy mieszkalne i wieżowce, jest niestety ograniczonych do jednorodzinnych domów jednorodzinnych: 75 procent gruntów mieszkalnych w Los Angeles , 77 procent w Portland , 79 procent w Chicago , 81 procent w Seattle , 84 procent w Charlotte , 94 procent w San Jose i 38 procent w San Francisco . Wyraźnie przedstawia swój punkt widzenia na stronie 64, co parafrazuję: status quo zamyka niektóre opcje, co marnuje ziemię, co sprawia, że ​​wszystkie opcje stają się droższe.

Caplan syntetyzuje duży zbiór badań akademickich (a więc nie musisz tego robić!), aby argumentować, że deregulacja mieszkalnictwa wyleczy (prawie) wszystkie nasze dolegliwości. Mieszkania są drogie, szczególnie w miastach takich jak San Francisco, Nowy Jork i Boston, ponieważ ich budowa jest zbyt kosztowna. Ograniczenia dotyczące powierzchni, podział na strefy jednorodzinne, wymogi przeglądu środowiskowego, badania ruchu i inne przepisy powodują, że budownictwo mieszkaniowe jest biurokratyczne. Skutek: powstają nowe budowy, ale podaż nie może rosnąć wystarczająco szybko, aby nadążyć za rosnącym popytem, ​​a domy w San Jose w chwili pisania tego tekstu kosztują średnio 1,4 miliona dolarów . Wyjaśnia, że ​​można kupić pałac w Lubbock w Teksasie za kwotę wydaną na chatę w San Francisco.

Odpowiada na niemal każde pytanie „a co z…?” i przekonująco argumentuje, że choć koszty deregulacji mieszkalnictwa liczą się w miliardach, korzyści idą w bilionach. To, co tracimy na ułatwieniu budowy nowych mieszkań, to błąd zaokrągleń w porównaniu do tego, co byśmy zyskali.

I co byśmy zyskali? Mielibyśmy czystsze środowisko i więcej drapaczy chmur (Manhattan jest prawdopodobnie najbardziej przyjaznym dla środowiska miejscem na ziemi pod względem śladu środowiskowego na stopę kwadratową). Mielibyśmy czystsze środowisko i mniejszą emisję dwutlenku węgla, gdyby podaż mieszkań w Kalifornii mogła rosnąć szybciej, a ludzie nie musieliby przeprowadzać się do „brązowych” części kraju w poszukiwaniu tańszych mieszkań — ironią jest to, że w imię ochrony środowiska środowiska, utrudniamy budowanie tam, gdzie z ekologicznego punktu widzenia powinniśmy budować.

Mniej „śmierci z rozpaczy” spowodowanych narkotykami i eksplozja na stanowiskach pracy na budowach. Niższa przestępczość, ponieważ większe zagęszczenie oznaczałoby więcej oczu na ulicach i przekazywanie wiadomości o podejrzanych zachowaniach, które są o wiele zdrowsze niż to, co widzisz na Nextdoor.com. Znacznie wyższa produkcja, wynosząca 25–40 procent wzrostu PKB (około 6–10 bilionów dolarów). Mniejszy ruch. Krótsze dojazdy. Miasta, które służą ludziom, a nie samochodom. Mniej przysadzistych budynków otoczonych oceanami asfaltu gromadzącego ciepło.

Kiedy patrzysz na mieszkalnictwo, niewiarygodne jest, jak bardzo polityka publiczna jest zaprojektowana tak, aby marnować zasoby, takie jak ziemia. Choć wydaje się, że miasta takie jak San Francisco i Nowy Jork są pełne, wcale tak nie jest. Caplan wskazuje, że San Francisco to zbiór kilku drapaczy chmur otoczonych kilkoma „przysadzistymi” budynkami. Na zarzut, że „gruntu jest tylko tyle”, odpowiada, że ​​można budować, a co więcej, gdy budynek ma więcej niż dziewięć pięter, koszt krańcowy każdego dodatkowego piętra jest dość niski. Zauważa, że ​​koszty rosną po czterech, sześciu lub dziewięciu piętrach, ale potem koszty się spłaszczają. Sugeruje to praktyczną zasadę, którą wyjaśnia: „…jeśli warto zbudować 9 pięter, prawdopodobnie warto zbudować pełnoprawny drapacz chmur”.

Przez cały czas Caplan podkreślał elastyczność: powody, dla których zarówno lewica, jak i prawica powinny świętować deregulację mieszkalnictwa. Jak to ujął: „Zamiast głośno opowiadać się po lewej lub prawej stronie, [deregulacja mieszkaniowa] grzecznie zmienia temat”. Prawicy powinno się podobać, że deregulacja mieszkalnictwa oznacza mniej przepisów obciążających przedsiębiorców, a ludzie zarabiają wyższe dochody realne. Lewicy powinno się podobać, że deregulacja mieszkalnictwa oznacza wyższe dochody realne i mniejsze nierówności. Jak wskazuje Caplan, niemal cały wzrost zwrotu z kapitału związany z pogłębianiem się nierówności wynika z wyższych cen mieszkań. 

Caplan odpowiada na wszystkie zwykłe zarzuty i to w sposób, który, mam nadzieję, aktywiści uznają za przekonujący. „A co z biednymi?” To dość standardowy sprzeciw wobec jakiejkolwiek propozycji ustalenia ceny czegoś, co obecnie nie jest objęte ceną, np. jazdy. Propozycje ekonomistów dotyczące ustalania cen dostępu do dróg czasami spotykają się z zarzutem, że stworzyłoby to po prostu „pasy Lexusa” dla bogatych osób dojeżdżających do pracy, ale jak wyjaśnia Caplan, jego „pakiet jest LEPSZY dla biednych. Mogą zapłacić trochę więcej za prowadzenie pojazdu, ale zapłacą znacznie mniej za ŻYCIE. Tańsze mieszkania, lepszy transport, możliwość dotarcia pieszo i niższe ceny ogólnie z nawiązką zrekompensowałyby dodatkowe osoby, które musiałyby zapłacić za jazdę. Co więcej, cena w tym przypadku po prostu określa koszt. Ludzie już płacą – płacą po prostu stojąc w korkach i spalając benzynę.

Szczególnie intryguje mnie jego rozdział poświęcony Fredericowi Bastiatowi, władzom mieszkaniowym. Nawołuje ludzi, aby zastanowili się nie tylko nad tym, co tracimy, ale także nad tym, czego nam brakuje. Tak, moglibyśmy pozbyć się pięknej starej architektury (chociaż większość „historycznych” budynków i domów, które widzę wokół mnie, ma wątpliwą wartość architektoniczną), ale kosztem ochrony pięknej starej architektury jest piękna nowa architektura, którą tracimy . Straciliśmy pierwotny, piękny hotel Waldorf-Astoria , ale na jego miejscu wybudowano Empire State Building.

Niestety, żadna ze stron tego nie popiera. Mówi się, że HL Mencken zdefiniował fundamentalizm jako paraliżujący strach, że ktoś, gdzieś może być szczęśliwy. Progresywizm, moim zdaniem, to paraliżujący strach, że ktoś, gdzieś może zarobić pieniądze. Obawiam się, że dla postępowców stwierdzenie „tak, mielibyśmy znacznie tańsze mieszkania, ale niektórzy ludzie wzbogaciliby się, budując je” będzie zerwaniem porozumienia. Właściciele domów uwielbiają regulacje, ponieważ chronią one wartość ich nieruchomości. Najemcy , o dziwo, uwielbiają regulacje mieszkaniowe, ponieważ po prostu gardzą bogatymi deweloperami. Ekolodzy uwielbiają regulacje dotyczące mieszkalnictwa, ponieważ gęsta zabudowa jest abstrakcyjnie zielona, ​​ale nie zielona wizualnie i namacalnie. Manhattan to prawdopodobnie najbardziej przyjazne środowisku miejsce na ziemi, choć na to nie wygląda, bo to betonowa dżungla. A jednak, jak przekonuje Caplan na podstawie badań Edwarda Glaesera i Josepha Gyourko, deregulacja może oznaczać obniżenie kosztów mieszkań o 50%. Twierdzą, że podział na strefy oznacza, że ​​regulacje nakładają efektywny podatek w wysokości 1,6 miliona dolarów od akra w San Francisco i nawet 180 000 dolarów w stosunkowo leseferycznym Dallas.

Wreszcie Caplan zastanawia się, jak różne filozofie polityczne prowadzą do tego samego wniosku. Czy jesteś utylitarystą „największym dobrem dla największej liczby”? Deregulacja mieszkalnictwa. Egalitarysty, który będzie tolerował jedynie nierówności, które pomagają najmniej zamożnym? Deregulacja mieszkalnictwa. Kalkulator kosztów i korzyści? Deregulacja mieszkalnictwa. Libertarianin? Deregulacja mieszkalnictwa. I nawet jeśli musisz mieć pewne zasady rządzące budownictwem nowych domów, istnieje wiele „rozwiązań dziurki od klucza”, które powodują znacznie mniej szkód niż obecny młotek regulacyjny. Boisz się, że wysokie budynki rzucają cienie? Opodatkuj wysokie budynki i wykorzystaj dochody na nowe parki. Boisz się, że nie będzie wystarczającej liczby miejsc parkingowych? Pozwól firmom płacić za zniesienie wymogów dotyczących parkowania.

Jak więc się tam dostaniemy? Wskazuje, że wygląda na to, że powinien to być strzał w dziesiątkę: „Skutek: kiedy przyznasz biliony dolarów zysków z deregulacji mieszkalnictwa, nie możesz w wiarygodny sposób sprzeciwiać się mnóstwu MILIARDOWYCH wad. Jednak takie niezliczone zastrzeżenia mogą z łatwością wygrać dla ciebie debatę. Stronniczość status quo – przekonanie, że trawa jest zawsze brązniejsza po drugiej stronie płotu – to groźny wróg. Jasne linie praw własności stanowią jednak użyteczną kontrolę przeciwko stasistom , którzy nalegają, aby wszystko pozostało tak, jak zawsze – a Sąd Najwyższy w obecnym składzie może być w stanie unieważnić decyzję Euclid przeciwko Amber Realty Co., która głosi, że dał nam nowoczesny podział na strefy. 

Przedstawienie przez Caplana swoich argumentów w stylu powieści graficznej jest naprawdę wyjątkowe i innowacyjne: jego argumenty ilościowe i moralne podkreślają obrazy, które, mam nadzieję, wryją się w umysły czytelników lepiej niż wykresy i tabele. Oczywiście nie da się wygrać z niektórymi ludźmi, którzy odrzucają abstrakcyjne studia akademickie, które nie poruszają duszy, a następnie odwracają się i odrzucają argumenty Caplana z Open Borders i Build Baby Build , ponieważ są to powieści graficzne o niskim statusie. Jest to jednak kwestia, która zasługuje na zwycięstwo, a Caplan wyświadcza nam wszystkim wielką przysługę, przedstawiając argumenty w sposób jasny i zwięzły w atrakcyjnej wizualnie formie.