Zachowaj historię architektury za pomocą zachęt, a nie zakazów
Zachowaj historię architektury za pomocą zachęt, a nie zakazów
Long Island w stanie Nowy Jork jest najbardziej znane z plaż i luksusowych nieruchomości. Każdy, kto odwiedzi wyspę, może zobaczyć wyraźną inspirację dla takich historii jak Wielki Gatsby i Szczęki . Mniej znaną atrakcją jest McDonald's w wiosce New Hyde Park. W zeszłym roku Architectural Digest umieścił McDonald's w New Hyde Park na liście „13 najpiękniejszych McDonald's na świecie”.
Lokalnie znany jako McMansion , McDonald's to dwupiętrowy obiekt historyczny z 1795 roku. Ta rezydencja w stylu georgiańskim z pewnością nadaje się na imprezę Gatsby'ego. Ale sposób, w jaki powstał ten McDonald's – regulacje – daje lekcję, jak konserwować architekturę i jak tego nie robić.
Kiedy McDonald's kupił posiadłość w 1985 roku, budynek popadł w poważną ruinę. Obecny właściciel i operator, Jack Bert, zauważył : „Przed 1991 rokiem był to zniszczony dom na bardzo pustej działce”.
McDonald's próbował zagospodarować tę posiadłość, ale miejscowi sprzeciwiali się temu. Po trzyletniej batalii prawnej obiekt otrzymał oznaczenie historyczne. Następnie McDonald's osiągnął porozumienie z wioską w sprawie renowacji budynku w taki sposób, aby mógł funkcjonować jako franczyza McDonald's, zachowując jednocześnie historyczny wygląd. Rezultatem jest McMansion, który działa do dziś.
Chociaż wydaje się, że ta historia miała szczęśliwe zakończenie, w innych przypadkach zabytki mogą mieć szersze negatywne konsekwencje. Nawet w tym przypadku trzyletnia batalia prawna wygląda na godne ubolewania marnowanie zasobów w świetle lepszej alternatywy: dobrowolnego nabycia statusu obiektu przełomowego od właścicieli.
W większości stanów dzielnice historyczne tworzone są na mocy rozporządzeń w sprawie zagospodarowania przestrzennego i mają uprawnienia do regulowania rozwoju i renowacji. Niektóre stany zezwalają nawet władzom lokalnym na oznaczanie konkretnej nieruchomości wbrew woli właściciela.
W wielu przypadkach mieszkańcy sprzeciwiający się nowym budynkom mieszkaniowym strategicznie wykorzystują obiekty historyczne, aby zablokować przebudowę. W Denver w Kolorado aktywiści zablokowali budowę ośmiopiętrowego apartamentowca w centrum miasta, stawiając pomnik restauracji z lat 60. XX wieku. W Seattle prawie powstrzymali przebudowę opuszczonego lokalu Denny's, ustawiając go jako punkt orientacyjny. Phoenix w Arizonie zablokowało przebudowę starej pralni przemysłowej, mimo że właściciele twierdzą, że samo doprowadzenie jej do stanu zgodnego z przepisami będzie kosztować 10 milionów dolarów.
Ochrona zabytków nie jest złym celem, ale gdy konserwatorzy zabytków zabytkowych obiektów mimo usilnych sprzeciwów właścicieli nieruchomości, prawie zawsze jest to zły pomysł.
Właściciele mają już mocne powody, aby chronić obiekty historyczne. Rząd federalny zapewnia hojne zachęty podatkowe na konserwację i renowację budynków historycznych. Ponadto Nowy Jork oferuje zarówno ulgi podatkowe, jak i dotacje bezpośrednie dla właścicieli nieruchomości zabytkowych. Na przykład nieruchomość zabytkowa może kwalifikować się do 20% ulgi podatkowej dla właścicieli domów w stanie Nowy Jork lub 20% ulgi podatkowej dla nieruchomości przynoszących dochód w stanie Nowy Jork, a także 20% federalnej ulgi podatkowej na rehabilitację w przypadku nieruchomości przynoszących dochód. Ponadto obiekt może ubiegać się o dotację Preserve New York na pokrycie do 80 procent kosztów projektu renowacyjnego. W roku budżetowym 2024 Biuru ds. Parków, Rekreacji i Ochrony Zabytków przyznano 200 mln dolarów kapitału na „odnowę i naprawę obiektów i parków historycznych”.
Ostatecznie jednak te zachęty podatkowe są opłacane z podatków. Właściciele nieruchomości historycznych mogą korzystać z ulg podatkowych, podczas gdy podatnicy, z których wielu nie mieszka w pobliżu zabytkowej nieruchomości, muszą ponieść koszty w postaci wyższych podatków, aby sfinansować te programy.
Oprócz zachęt podatkowych, historyczne oznaczenie może podnieść wartość nieruchomości. Narodowe zabytki cieszą się wyższą ceną, gdy trafiają do sprzedaży. Badanie domów w Baton Rouge, które otrzymały lokalne oznaczenia historyczne, wykazało, że są one również warte więcej . Warto zauważyć, że oznaczenia te podniosły wartość nieruchomości po części dlatego, że nie wiążą się z żadnymi ograniczeniami zagospodarowania przestrzennego.
Badania przepisów historycznych, które ograniczają przebudowę, zazwyczaj wykazują mieszany wpływ na wartość nieruchomości. Na przykład wpływowe badanie Nowego Jorku wykazało, że wyznaczenie dzielnic historycznych podnosiło wartość nieruchomości tylko tam, gdzie ograniczenia dotyczące gęstości zabudowy mieszkaniowej nie były wiążące. Innymi słowy, zmuszając właściciela nieruchomości do zatrzymania zabytkowego budynku, nawet jeśli znacznie bardziej opłacalna byłaby tam budowa domów, niszczysz wartość nieruchomości.
Największym problemem związanym z przepisami dotyczącymi zabytków jest problem wiedzy. Nie wiemy, jak bardzo właściciel nieruchomości ceni alternatywne sposoby jej wykorzystania. Gdyby zamiast tego samorząd lokalny negocjował z właścicielem, moglibyśmy właściwie ocenić, czy korzyści wynikające ze statusu zabytkowego przewyższają koszty, jakie trzeba ponieść, aby nabyć prawo. Bez tego sygnału cenowego ryzykujemy zniszczenie dużej części wartości. W niektórych przypadkach korzyści z przebudowy obiektu historycznego mogą być ogromne.
Szczególnie niechętnie powinniśmy odnosić się do zakazu budowy nowych mieszkań w miejscach, w których ich brakuje. Choć ogólnie rzecz biorąc, nowojorczycy uciekają ze stanu, znaczna część Nowego Jorku i Long Island pozostaje obszarem o dużym popycie. Nic dziwnego, że gubernator Kathy Hochul i legislatura rozważają wprowadzenie środków państwowych mających na celu promowanie budownictwa mieszkaniowego w sektorze prywatnym. Najlepszym sposobem na rozwiązanie problemu niedoboru mieszkań jest odsunięcie rządu od tego procesu poprzez zmianę przestarzałych przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego. Małym elementem układanki powinny być zabytki i reforma dzielnic.
Zamiast pozwalać samorządom lokalnym na mniej lub bardziej dowolne zakazanie przebudowy rzekomo historycznych obiektów, państwo mogłoby wymagać od nich negocjacji w sprawie praw do zabudowy. Jeszcze lepszym systemem mogłoby być pozostawienie całej kwestii kupującym i sprzedającym na wolnym rynku, zwłaszcza że, jak widzieliśmy, właściciele nieruchomości mogą cieszyć się wzrostem wartości nieruchomości dzięki zachowaniu certyfikowanego obiektu historycznego. Ponadto należy dostosować kodeks podatkowy tak, aby nieruchomości z oznaczeniem „historycznym” nie były faworyzowane w stosunku do innych. Pierwszym krokiem byłoby zaprzestanie zrzucania całego ciężaru ochrony zabytków na właścicieli nieruchomości, którzy mają pełne prawo starać się uczciwie żyć na swojej ziemi.
Komentarze
Prześlij komentarz