Amerykańskie dylematy w planowaniu przestrzennym. Gdzie się podziali wszyscy robotnicy? Strefowanie i jego niezamierzone konsekwencje.
Gdzie się podziali wszyscy robotnicy? Strefowanie i jego niezamierzone konsekwencje.
Great Barrington w stanie Massachusetts to bukoliczne miasto w pięknym hrabstwie Berkshire i siedziba Amerykańskiego Instytutu Badań Ekonomicznych. Podczas mojej ostatniej wizyty w czerwcu w środę wieczorem grupa z nas wybrała się na posiłek do centrum miasta. Ku naszemu zaskoczeniu prawie niemożliwe było znalezienie otwartej restauracji, w której można zjeść posiłek na siedząco. Indyjska restauracja zamknęła swoje siedzenia wewnątrz i była tylko na wynos. Inne miejsce było otwarte tylko przez 4 dni w tygodniu, podczas gdy trzecia placówka miała ograniczone godziny. Zauważyliśmy inne grupy, takie jak my, spacerujące, wędrujące z miejsca na miejsce, tylko po to, by znaleźć jedną zaciemnioną witrynę sklepu po drugiej. Znaki „Potrzebny personel” wiszą nie tylko na zewnątrz restauracji, ale także w asortymencie modnych sklepów detalicznych w centrum miasta.
Great Barrington nie jest odosobnionym przykładem i zauważyłem, że małe, zorientowane na turystów miasteczka w całym kraju mają podobne tabliczki z napisem „potrzebna pomoc”. Podczas mojej wizyty w Hot Springs w Północnej Karolinie kilka miesięcy temu dwie restauracje miały ten sam personel kelnerski. Pierwsze miejsce było otwarte tylko od niedzieli do środy, a drugie tylko od czwartku do soboty. W rozmowach z menedżerami wszyscy mówili nam to samo: „Nie możemy zmusić ludzi do pracy dla nas”. To samo przydarzyło się nam w popularnym mieście Bar Harbor w stanie Maine zeszłego lata.
W Great Barrington w stanie Massachusetts brakuje pracowników, co utrudnia obsadzanie sklepów i restauracji, podobnie jak w wielu obszarach w USA
Gdzie się podziali wszyscy pracownicy? Nasze podręczniki do ekonomii mówią nam, gdzie jest niedobór, ceny odpowiednio rosną, dostarczając potrzebne zasoby na rynek. Kilka miesięcy temu brakowało jaj, a ceny wzrosły, co zachęciło rolników do hodowli większej liczby kurczaków. Ceny jaj wróciły już do rozsądnego poziomu.
Ale ponad rok po zakończeniu blokad COVID-19 w całym kraju nadal występują niedobory siły roboczej, zwłaszcza w tego typu miastach. W przeciwieństwie do kur, pracownicy nie przybywają, aby wypełnić pustkę. Niektórzy powiedzieliby, że to tylko przykład załamania rynku pracy, będącego skutkiem chciwości właścicieli firm, którzy nie chcą podnosić płac. Oto wczesny spoiler: kiedy obserwujemy „zepsuty rynek”, zwykle dochodzi do interwencji rządu, która powoduje zakłócenia, często ukryte głęboko pod powierzchnią i powodujące nieplanowane falowanie w innych miejscach.
Zróbmy trochę więcej pracy detektywistycznej, aby zagłębić się w lokalny rynek pracy. Wykorzystamy hipotetyczny przypadek Cathy, która bardzo chciałaby przeprowadzić się do Great Barrington i pracować w restauracji lub sklepie w centrum miasta. Podczas ostatnich poszukiwań w Internecie, aby znaleźć dla niej mieszkanie, zobaczyłem, że w rejonie Great Barrington nie ma wolnych mieszkań. Najbliższym miejscem, jakie udało mi się znaleźć, było starzejące się mieszkanie w Lee w stanie Massachusetts, oddalone o około 25 minut jazdy. Względna wygoda życia w Lee w porównaniu z odległymi miejscami nie jest tania - to konkretne miejsce wynajmuje za 1350 USD miesięcznie.
Załóżmy, że Cathy rozszerzyła swoje poszukiwania na większe i nieco bardziej ponure miasto Pittsfield, które jest popularnym miejscem zamieszkania dla osób pracujących w Great Barrington i innych miejscowościach turystycznych w okolicy. Nowoczesne, dobrze wyposażone mieszkanie z jedną sypialnią będzie kosztować około 1450 dolarów, ale teraz będzie musiała jechać 45 minut w jedną stronę do Great Barrington. Jeśli dostanie pracę w Great Barrington za 15 dolarów za godzinę, pracując na pełny etat, za miesiąc zarobi 2400 dolarów. Zostaje 950 dolarów, ale konserwatywnie wyda 400 dolarów więcej tygodniowo na transport do Great Barrington iz powrotem, wliczając w to konserwację i amortyzację.
Nie obejmuje to jej straconego czasu, w tym przypadku około 30 godzin miesięcznie spędzanych na dojazdach między Pittsfield a Great Barrington. Biorąc pod uwagę jej stawkę godzinową w wysokości 15 USD, stracony czas kosztuje ją dodatkowe 450 USD miesięcznie.
Tabela 1 poniżej przedstawia bezpośrednie koszty Cathy, pomijając koszty jej czasu. Zostaje jej tylko 600 dolarów na zarządzanie jedzeniem, mediami, ubraniami, zajęciami rekreacyjnymi, takimi jak Netflix, i oszczędnościami. Jej mieszkanie plus dodatkowy transport do pracy kosztuje około 75 procent jej miesięcznego budżetu. Jak widać, dla większości potencjalnych pracowników koszt pracy w mieście byłby większy niż zasiłek, chyba że podzieliliby się kosztami mieszkania poprzez znalezienie współlokatora.
Jak wysokie musiałyby być pensje? Większość finansistów powie nam, że wydawanie nie więcej niż jednej trzeciej pensji na czynsz i koszty dojazdów do pracy jest rozsądne, a resztę zostawiamy na potrzeby, zajęcia rekreacyjne i oszczędzanie na przyszłość. Jednak aby osiągnąć ten cel, zwykły pracownik handlu detalicznego musiałby zarabiać 35 USD na godzinę lub 5600 USD miesięcznie, co daje 67 200 USD rocznie, jak pokazano w tabeli 1.
Dlaczego więc płace nie rosną odpowiednio?
Restauracje wydają około jednej trzeciej swoich przychodów na koszty pracy. Jeśli koszty pracy wzrosły z 15 dolarów na godzinę, powiedzmy, 30 dolarów na godzinę, to jest to wzrost o 100 procent.
Weźmy na przykład hamburgera za 15 dolarów w lokalnej restauracji, gdzie jedna trzecia przychodów zazwyczaj idzie na opłacenie personelu przygotowującego burgera, czyli 5 dolarów. (Uwaga: kolejna jedna trzecia przychodów zazwyczaj idzie na koszty żywności, a pozostała jedna trzecia to koszty ogólne i zysk). Gdyby płace wzrosły dwukrotnie, cena burgera musiałaby wzrosnąć do 20 dolarów. A teraz połowa wszystkich przychodów restauracji byłaby przeznaczona na pracę, a nie jedna trzecia. To może jeszcze bardziej ograniczyć zyski właścicieli, ponieważ marża zysku netto w restauracjach i sklepach detalicznych wynosi średnio około 3-5 procent.
Widzimy, że restauracje są teraz w potrzasku. Jeśli podniosą płace, stracą klientów i przychody z powodu wyższych cen menu. Jedyne, co pozostało, to racjonować dni i godziny otwarcia restauracji, próbując poradzić sobie z rozdaniem, które zostało rozdane, ciągłym niedoborem siły roboczej.
Pozostawia to pozornie oczywistą opcję rozwiązania tego dylematu: dowiedzieć się, jak obniżyć koszty mieszkania, budując niedrogie mieszkania, aby ludzie tacy jak Cathy nie musieli podróżować tak daleko. Ale „oczywiste” rozwiązanie, takie jak budowanie mieszkań, spowoduje konflikt między obecnymi właścicielami domów a przyszłymi mieszkańcami, zwłaszcza w sielankowym otoczeniu z miejscowościami turystycznymi. Niestety, wybrane rozwiązanie polityczne tego konfliktu wywołało efekty falowe, które kończą się tego rodzaju załamaniami rynków pracy.
Konflikty te są niewidoczne dla postronnego obserwatora. Jadąc przez Great Barrington i inne urocze miasteczka w całej Nowej Anglii, podziwiamy ich historyczną jakość, domy z białymi płotami i otwarte tereny wiejskie, na których spokojnie pasą się owce i krowy. Jak zauważa Robert Ellickson w swojej książce z 2022 r. America's Frozen Neighborhoods: The Abuse of Zoning , badania pokazują, że właściciele domów są „społecznie osadzeni” w swoich dzielnicach i zwykle wyceniają swoje domy na więcej niż wartość rynkowa. Każda zmiana w środowisku zakłóca oczekiwania właściciela domu co do udogodnień i charakterystyki okolicy, a także wpływa na wartość nieruchomości. Dla wielu ludzi kapitał własny w ich domu jest największym pojedynczym składnikiem ich zgromadzonego bogactwa.
Rzeczywiście, duże kompleksy mieszkalne są nieliczne w Berkshires, mimo że istnieje ukryte zapotrzebowanie ze strony pracowników i właścicieli firm na tańsze mieszkania. Bez wątpienia kompleksy byłyby postrzegane jako „brzydkie” przez wielu miejscowych, którzy chcieli zachować nieskazitelne piękno okolicy i kontrolować ruch uliczny. Ale jak wiemy, wszystko ma swoją cenę, w tym piękno. Koszt ten pojawia się jako niezamierzona konsekwencja stosowania regulacji jako narzędzia do kontrolowania rodzaju zasobów mieszkaniowych. W miastach prowadzonych przez mieszkańców, którym zależy na zachowaniu piękna środowiska, niezamierzonym skutkiem jest dyskryminacja ze względu na klasę społeczną. Ci, którzy pracują w mieście, mają znacznie mniejsze możliwości korzystania z jego licznych atrakcji jako mieszkańcy, ponieważ prawdopodobnie mieszkają prawie godzinę drogi stąd.
Ekonomista George Stigler i inni zmienili zawód ekonomisty, myśląc o regulacjach nie jako o łagodnej regule, ale wynikającej z ram popytu i podaży. Zapotrzebowanie na regulację zostało zaspokojone przez podaż regulacji, które pomogły zainspirować szkołę ekonomii Public Choice. Jednym ze stałych motywów szkoły wyboru publicznego jest to, że regulacja mająca na celu rozwiązanie jednego problemu nieoczekiwanie tworzy inny, który jest czasami nazywany „prawem niezamierzonych konsekwencji”.
Widzimy tę teorię w działaniu, aby wyjaśnić, co dzieje się z ceną ziemi i jak łączy się ona z lokalnymi rynkami pracy. W Berkshires i wielu innych obszarach turystycznych wprowadzono surowe ograniczenia dotyczące zagospodarowania przestrzennego , aby zaspokoić zapotrzebowanie mieszkańców na zachowanie wiejskiego uroku. W Great Barrington miasto dostarczyło temu żądaniu długą listę przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego, które wymagają specjalnych pozwoleń, które mogą wydłużyć czas budowy o miesiące, jeśli nie lata.
Te przepisy powodują niezamierzone konsekwencje, które wpływają na rynki pracy i ograniczają możliwości robienia zakupów i spożywania posiłków dla mieszkańców i gości Great Barrington. Przypuszczam jednak, że niewiele osób nawiązuje ten związek. Zamiast tego postrzegani złoczyńcy, którzy spowodowali problemy, to „bogaci nowojorczycy wykupujący lokalną własność” lub „chciwi właściciele ziemscy” lub „żądni zysku właściciele firm”.
Poniżej znajduje się mapa zagospodarowania przestrzennego dla Great Barrington zaczerpnięta ze strony internetowej miasta. Obszary, w których mogą mieszkać pracownicy w pobliżu centrum miasta, wyglądają jak wąski półwysep, to morze pastwisk. Zatwierdzone strefy mieszkalne dla miasta są oznaczone jako R1-A, R1-B, R2, R3 i R4. Strefowy obszar R1-B jest jedynym obszarem, który pozwala na zabudowę o większej gęstości. Rzadko zdarza się, aby strefy o niższym zagęszczeniu były zmieniane na strefy o wyższym zagęszczeniu w dowolnym miejscu w USA. Obszary zielone i żółte są przeznaczone do użytku wiejskiego. W rezultacie przepisy dotyczące stref ograniczają pracownikom o niższych dochodach możliwości cieszenia się tym samym pięknem i doświadczeniami życia w małych miasteczkach, takich jak Great Barrington. Zamiast tego muszą spędzać do 2 godzin dziennie na dojazdach z odległych miast, odbierając im jakość życia.
Badania przeprowadzone w całym kraju przez Pew Charitable Trust pokazują, że doświadczenie Great Barrington znajduje odzwierciedlenie w innych miastach, dużych i małych. Jurysdykcje, które mają bardziej rozluźnione i elastyczne przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, kontrolują czynsz. Na przykład Castle Rock, Colorado Springs, Fort Collins i Boulder odnotowały wzrost czynszów o 27-53 procent w latach 2017-2023 i pozwoliły na wybudowanie bardzo niewielkiej liczby mieszkań. Z kolei miasta takie jak New Rochelle, w których obowiązują łagodniejsze przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, odnotowały znacznie mniejsze jednocyfrowe podwyżki czynszów, jak pokazano na rysunku 2.
Ponadto regulacje środowiskowe, które ograniczają podaż gruntów, doprowadzą do wzrostu cen gruntów. Przepisy, takie jak ustawa o zagrożonych gatunkach, przepisy dotyczące terenów podmokłych i przepisy dotyczące zarządzania strefą przybrzeżną mogą mieć pożądane cele końcowe z jednego punktu widzenia, ale niezmiennie powodują, że mieszkania są droższe.
Jak napisał kiedyś ekonomista Frederic Bastiat, w życiu jest to, co widać, i to, co niewidoczne, a ekonomia może nam pomóc odkryć to, co niewidoczne. Kiedy zastanawiamy się nad rozwiązaniem zagadek na otaczającym nas rynku, warto zacząć od bliższego przyjrzenia się niezamierzonym skutkom regulacji rządowych.
Komentarze
Prześlij komentarz